金利優遇ローンの選び方

住宅ローン金利と優遇金利の罠。金利優遇とは、金融機関の店頭金利(基準金利)から優遇された金利のことをいいます。金利優遇には一般的に全期間優遇タイプと一定期間優遇タイプがあります。全期間優遇タイプは、借入期間中一定幅で優遇され、一定期間優遇タイプは、当初一定期間は比較的大きく優遇し、残りの期間の優遇幅は全期間優遇タイプより小さくなっています。

変動金利と固定金利

住宅ローンを組む際には、変動金利や固定金利といったローン金利を選択する事が可能になります。そこで、実際にローンを組む際に固定金利と変動金利のどちらが良いのかを比較してみましょう。
まずはその前に変動金利・固定金利とはどういうものなのかを確認しておきましょう。

固定金利とは
固定金利は、利率が一定に固定されている金利の事です。固定金利は期間内であれば契約した時の金利が適用されます。景気が上向きで金利が上昇しても、固定金利の契約期間内であれ金利の上昇は免れるというものです。

変動金利と固定金利は、同じ経済情勢であっても固定金利の方が高く設定されています。 安いからと言って簡単に変動金利にすると後で苦しくなるかもしれませんので、必ずしっかりと検討してからローンを組みましょう。

変動金利とは
変動金利は、景気に左右される金利です。その時々の金利情勢によって金利が変動する金利の事を言います。基本的に年に２回の金利見直しが入り、景気が上向きであれば、金利も上昇していく傾向にあります。逆に不景気であれば金利も下がります。

フラット35の金利

フラット35の金利は、毎月1回更新されています。
フラット35はご存知のとおり、申し込み時に適用される金利が、将来変わることがありません。金利の状況は、各金融機関のホームページや窓口で確認できるほか、住宅金融支援機構のフラット35のホームページでもチェックすることが出来ます。申し込み前には必ずチェックしておきましょう！

フラット35の金利推移
フラット35の金利は、金融機関によって異なります。平成15年10月のフラット35の金利は、平均で3.39%でした。これが、平成16年7月には、3.57%まで上がりました。また、平成17年7月には、2.63%まで下がっています。

このように、金利推移を把握した上で、最適な時に住宅ローン申込を行うことが得策ですので、事前に今後の金利推移を予測・検討しておくことが住宅ローンを決める上で重要になります。

優遇金利と基準金利

住宅ローンを検討するにあたりこの２つは必ず理解する必要があります。

都市銀行や信用金庫、ネットバンクなどほとんどの銀行では住宅ローン金利において「優遇金利」というものを設けています。　優遇と聞くと何かお得な気がしませんか？？
1年固定や、3年固定などの住宅ローンでは当初適用金利（優遇金利）で1%台のローンも珍しくありません。1%と聞くと非常に魅力があり、飛びつきがち。
しかし、これは大きな誤りなのです。

優遇金利とは通常ローンより優遇された金利の事で、その優遇金利で融資が実行されるので「適応金利」とも呼ばれます。
優遇金利には大きく分けて2タイプに分類されます。

１）当初、一定期間優遇するタイプ・・・・・2年、3年、5年など当初短期間について金利を優遇するタイプで多くの金融機関で採用されています。大幅に金利が低いのが特徴です。
指定期間内は金利は低いのですが、期間終了後は実質の割引率は0.4%程度になるケースがほとんどで、長期的に見ると損を生じるケースが多いので注意が必要です。

２）全期間優遇金利タイプ・・・・返済期間までその優遇金利が適用されます。銀行取引が多い場合や給料振込や自動引き落としなどでその銀行を使っている顧客が主に対象になっています。

ここで覚えてほしいのは「優遇金利」とは単に「基準金利」から一定率を引いた「金利」であるということです。 「基準金利から当初に限り数％割り引いているだけ」という事です。

上記は優遇金利の一例です。　
優遇金利面（適用金利）で見れば明らかに、変動金利タイプが1.625%と低いのですが、割引率はわずか1%なのです！
2年固定も当初の金利は安いですが、これも実質1.1%の割引にすぎません。こう考えるとこの２つのローンを利用するメリットはあまりないという答えが導き出せるはずです。
また期間終了後に「基準金利」もアップする可能性があることも忘れてはいけません。　基準金利がアップすれば「当初の割引分金利　＋　基準金利アップ分」をダブルで支払うことになってしまします。
こうなると毎月返済も困難になってしまうのです。

つまり優遇金利の元は「基準金利」ですので、優遇金利だけで比較する事は危険であり、意味のない比較方法なのです。
優遇金利などの場合、まずは「基準金利がいくらで、その金利からどのくらい割引されているか？」を調べる必要があるという事です。
優遇金利期間が終われば基準金利での返済になるので、この基準金利がかなり重要なのです。