住宅ローンのポイント

住宅ローン見直し方法や住宅ローン借り換え、住宅ローン審査ポイントを解説、。住宅ローン審査で重要なポイントは返済負担率といわれています。一般的には、審査は２段階(第１段階：事前審査、第２段階：本審査）方式になっており、本審査では結果まで１週間程度（２〜５日程度）かかるところ、事前審査（仮審査)は３日（２〜５日程度）で結果を確認することができます。

住宅ローン見直し方法

同じ金融機関で住宅ローンを見直す
同じ金融機関で住宅ローンを見直すと、手数料がかかる場合があります。返済期間の短縮や延長、返済額の変更など。 手数料と住宅ローン見直しによる差益がポイントです。

　

繰り上げ返済する
この制度は、返済期間の短縮したい人や返済期間を変えずに返済額を減らしたい人に向いています。特に繰り上げ返済による返済期間の短縮は、総返済額を考えればかなり有効な方法です。
一時的な収入があったり、預金が貯まったら、元金の一部を繰り上げ返済できるこの制度を利用しましょう。
ただし、金融機関によっては繰り上げ返済額に下限を設けていたり、手数料を取る場合があるので、時期と見直し後の差益が繰上げ返済のポイントです。

　

住宅ローンを借り換える
住宅ローン借り換えは、新規に住宅ローンを組んで、その資金で既存の住宅ローンを返済する方法です。　ただし、借り換えには新たに保証料や抵当権等の登記費用がかかります。借り換えのメリットは、差益がこの諸費用を上回るかです。住宅ローン設定時の金利が高く、固定金利の場合、見直しの検討をお勧めします。

一般的には、金利差１％、返済期間10年、借入残高500万円以上が目安です
新規ローンを組む予定の金融機関で試算を出してもらい十分な検討が必要です。 借り換えの住宅ローンには公的融資は利用できないので、新規の住宅ローンを組む金融機関は民間金融機関になります。

住宅ローン借り換えのポイント

1990年代のバブル期に、長期固定の住宅ローンを借りた場合、住宅ローンの金利が5〜6％というケースも少なくありません。これらのローンは、現在と比べて、金利水準が高いため、高い利息を支払っていることになります。

住宅ローン借り換えは、今まで借りていたローンを一括で返済し、新たにローンを組むシステムです。金利水準が低い今なら、借り換えは、大変有効な方法といえます。 住宅ローンを借り換えると毎月の返済額を減らせるので家計収支が改善でき、利息の支払いも減るので、ローンの総返済額を減らせます。

借り換えのパターンを知っておこう！
住宅ローン借り換えには、大きく以下の2つのパターンがあります。
⇒住宅金融公庫や年金融資などの公的融資　から　銀行などの民間住宅ローンに借り換える場合
⇒民間住宅ローン　→　民間住宅ローン（原則として民間から、公的融資への借り換えはできません）

借り換えにかかる諸費用
基本的には新規の申込みの際と同じように、諸費用が必要になります。

• 登録免許税（（借り換え後のローンの抵当権設定費用、税額は、債権金額の1000分の4）
• 借り換え前のローンの抵当権抹消費用
• 司法書士手数料（通常、設定する債権金額により変動します）
• ローンの保証料、事務手数料
• 火災保険料
• 印紙税

これら諸費用の総額は、ローンの残債や各金融機関ごとによって異なります。

住宅ローン審査ポイント

住宅ローン審査のポイントは返済比率です。
返済比率とは、「年収」に対する「住宅ローンの年間返済額」と「その他の借入年間返済額」を足した金額の割合(％)です。

その他の借入年間返済額とはクレジットカードや自動車ローン、生命保険などのその他のローンの金額を指します。つまり住宅ローン返済額以外に年間どれだけの支払いがあるのか・・ということです収入に対する返済の割合が返済負担率ですので、低ければ低いほど有利なのです。

銀行の場合は概ね30〜35％が審査基準になっています。
ここが住宅ローン審査に通るためのポイントです。