住宅ローンの基本

住宅ローン資金計画や住宅ローンシミュレーションを解説。変動金利型の住宅ローンの方が、借り入れ当初の金利が低く、もしも将来、今よりも低金利になった際にはメリットが受けられます。
しかし、逆に金利が上がってしまった場合には、大きな損失となってしまう可能性も。そこで、金利変動のリスクがない固定金利型の商品と、変動金利型の商品を組み合わせることも住宅ローンでは可能です（ミックスローンと呼ぶ）

住宅ローンと頭金資金計画

日本は現在空前の低金利国となりました。　預金金利だけでなく貸出金利、つまり住宅ローン金利においても過去の住宅ローン推移と見比べても低水準にあります
住宅ローン商品も以前は「選ぶ」「比較する」ということが必要なく、住宅ローン種類もありませんでしたが、現在は様々な住宅ローンが登場しており、住宅ローンは自分のライフスタイルで選ぶ時代になったといえるでしょう。

住宅やマンション購入においてまず考えなければいけないことは「頭金」です。
どのくらい頭金が用意できるかにより選択する住宅ローンも選択肢も決まってきます。　
一般的には住宅ローン資金として購入物件価格の2〜3割が目安と言われています。3割程度の頭金があれが返済金額も比較的楽に組むこともでき、万が一の場合も安心した返済が可能だからです

最近では頭金0円でも住宅ローンが組めるようになりました。その代表格がフラット35（保証型）と呼ばれる住宅ローンです。フラット35では派遣社員や契約社員でも融資可能で物件価格の１００％まで融資可能ですので頭金0円でも住宅ローンを借りられるという事です。
ただし借入額が増えれば増えるほど毎月の返済金額は増えてしまいます。

最低でもどの程度資金があれば理想的か？と言うと・・・・
物件価格の2割以上は用意しておけば安心です

頭金が多ければ多いほど支払う利息が減り、総返済額は少なくて済むからです。頭金が2割ある場合と頭金が0のケースと比較すると総支払額が５００万円近く軽くなることがわかります。
（金利3%で4,000万円借入の事例）

頭金0円でも住宅ローンは組めますが、できれば2割の頭金を用意しておきましょう。　住宅ローンにかかわる諸費用も印紙代や登録税なども必要ですので、余裕があればあるほど賢い住宅ローンを組み事ができるのです。

金利が低いローンは要注意

通常のローンであれば金利が安ければ安いほどお得！
これはみなさん御存じですね。　
しかし住宅ローンではこの法則は当てはまりません！
金利が安ければいい！と信じ込み、住宅ローン金利だけで選んでしまうと、思わぬ罠が・・・住宅ローンは大きな金額の借入ですので、金利以外に手数料や借入後の費用などを考慮する事が重要となってきます。

住宅ローンの金利には・・・
１）変動型金利　　２）固定金利型　　３）一定期間固定型（固定金利選択型）　
の3種類があります。

変動金利や一定期間固定金利では当初は安い金利に設定されていますが、借りた後に金利が変わるタイプの住宅ローンです。
当初2年、5年といった短期間は固定の低い金利が適応されるのですが、それ以降は今の住宅ローン金利推移や動向から考慮すると、固定期間終了後には金利が上昇する可能性が高いと言えます。

当初の金利だけで住宅ローンを選んでしまうと、金利上昇によって返済金額も大幅に増える事になりかねないのです。　見た目の金利でなく、「その金利はいつまで続くか？」「将来はどうか？」など長期にわたる視点で考えなければ返済も難しくなるわけです。

現在の低金利の恩給を受けるにはやはり「長期固定金利」という選択肢が一番リスク回避もでき、安心の選択といえます。　また返済期間が20年程度であれば一定期間固定金利なども選択肢に入れても良いでしょう。
また他の住宅ローン検討者はどのような返済期間や住宅ローン金利タイプを選んでいるかのアンケートもありますので、それらも参考にしてみると良いでしょう。
(参考：住宅ローンアンケート）

10年、15年といった比較的短期な返済の場合は「長期固定」ではなく、変動金利型の住宅ローンを選べば適応金利は安くなりますので、10年などの短期返済では変動金利がベストな選択となるかもしれません。
このように「返済期間が20年以上か？20年以内か？」などの期間によって選ぶべき金利の種類も違ってきます。　　毎月の返済額のシミュレーションや借入額を計算できるシミュレーションも活用し、まずは複数の返済計画を立てると良いでしょう。
（参考：住宅ローンシミュレーション）

優遇金利と基準金利

住宅ローンを検討するにあたりこの２つは必ず理解する必要があります。

都市銀行や信用金庫、ネットバンクなどほとんどの銀行では住宅ローン金利において「優遇金利」というものを設けています。　優遇と聞くと何かお得な気がしませんか？？
1年固定や、3年固定などの住宅ローンでは当初適用金利（優遇金利）で1%台のローンも珍しくありません。1%と聞くと非常に魅力があり、飛びつきがち。
しかし、これは大きな誤りなのです。

優遇金利とは通常ローンより優遇された金利の事で、その優遇金利で融資が実行されるので「適応金利」とも呼ばれます。
優遇金利には大きく分けて2タイプに分類されます。

１）当初、一定期間優遇するタイプ・・・・・2年、3年、5年など当初短期間について金利を優遇するタイプで多くの金融機関で採用されています。大幅に金利が低いのが特徴です。
指定期間内は金利は低いのですが、期間終了後は実質の割引率は0.4%程度になるケースがほとんどで、長期的に見ると損を生じるケースが多いので注意が必要です。

２）全期間優遇金利タイプ・・・・返済期間までその優遇金利が適用されます。銀行取引が多い場合や給料振込や自動引き落としなどでその銀行を使っている顧客が主に対象になっています。

ここで覚えてほしいのは「優遇金利」とは単に「基準金利」から一定率を引いた「金利」であるということです。 「基準金利から当初に限り数％割り引いているだけ」という事です。

上記は優遇金利の一例です。　
優遇金利面（適用金利）で見れば明らかに、変動金利タイプが1.625%と低いのですが、割引率はわずか1%なのです！
2年固定も当初の金利は安いですが、これも実質1.1%の割引にすぎません。こう考えるとこの２つのローンを利用するメリットはあまりないという答えが導き出せるはずです。
また期間終了後に「基準金利」もアップする可能性があることも忘れてはいけません。　基準金利がアップすれば「当初の割引分金利　＋　基準金利アップ分」をダブルで支払うことになってしまします。
こうなると毎月返済も困難になってしまうのです。

つまり優遇金利の元は「基準金利」ですので、優遇金利だけで比較する事は危険であり、意味のない比較方法なのです。
優遇金利などの場合、まずは「基準金利がいくらで、その金利からどのくらい割引されているか？」を調べる必要があるという事です。
優遇金利期間が終われば基準金利での返済になるので、この基準金利がかなり重要なのです。