フラット35保証型とは？

フラット35保証型は従来のフラット35に比べ有利なケースがあります。たとえば住宅ローン適用金利や事務手数料以外の団体信用保険・繰上返済手数料・繰上返済最低額・保証料などは金融機関が独自に設定出来ますので、頭金が不要なケースや優遇金利を受けられるケースもあります。

フラット35（保証型）とは？

今春から従来のフラット35よりも柔軟に金融機関でルールが決められる「フラット35（保証型）」が登場しました。　フラット35（買取型）と呼ばれる従来のフラット35は、10月から各金融機関が返済期間に応じて金利が設定できるようになります。

また、住宅の質が高い場合に当初5年間金利優遇をするフラット35Sも用意されています。

フラット35（保証型）なら借り換えに対応
住宅金融支援機構が金融機関の住宅ローン債権を買い取って証券化するのが、従来のフラット35（買取型）です。これに対して、金融機関自身が証券化するのを保証という形で手助けするのがフラット35（保証型）です。
フラット35保障型の大きな特徴は物件価格100%まで融資可能という事、借り換えも可能という点です。

フラット35（保証型）は、金融機関が融資ルールの一部を独自に決められるなど、自由度が高くなっているのが特徴です。
フラット35（保証型）は、2007年8月現在、三菱東京UFJ銀行と千葉興業銀行の2行しか取り扱っていませんが、三菱東京UFJ銀行の場合で見ると、借り換えにも使え、建設費や物件価格の10割まで融資するなど、フラット35（買取型）とはルールが違います。

フラット35（保証型）の仕組み

フラット35（保証型）は、フラット35（買取型）と同じように、金融機関と住宅金融支援機構が提携して実現した長期固定金利の住宅ローンです。短期の資金で資金調達を行う銀行などの民間金融機関は、長期固定金利の住宅ローンを取り扱うのが難しいです。

金融機関が提供するフラット35（保証型）について、利用者の返済が遅れる等の場合に金融機関に対して保険金を支払う住宅融資保険（保証型用）を引き受け、また、フラット35（保証型）を担保として発行される債券等に係る債務の支払の保証を行うことで、住宅金融支援機構は、金融機関が長期固定金利の住宅ローンを提供するしくみを支えています。

フラット35（保証型）のポイント

金融機関が、住宅金融支援機構の融資保険制度（保証型用）を利用しているので、利用者が返済きなくなり、住宅金融支援機構が金融機関に保険金の支払いを行った場合は、住宅金融支援機構が利用者に対する住宅ローン債権を取得します。

フラット35（保証型）のポイント

金融機関によって、住宅ローン債権は、信託会社等に証券化され、信託されます。 しかしながら、証券化された後も、融資金利、返済期間などの契約条件に変更はありません。 また、返済手続は、引き続き融資を受けた金融機関が窓口になります。

保証型と取扱い金融機関

フラット35（保証型）は金融機関の独自商品なので、繰上げ返済などの付随サービスも、金融機関ごとの独自性が発揮できます。特にSBIモーゲージでは、他にはない独自のサービスを行っています。
繰上げ返済が1万円からインターネットでの手続きが可能で、その際に手数料は1円もかかりません。

フラット35（保証型）は借換もOK

フラット35が登場した時の商品設計は、「民間が超長期固定金利で融資した住宅ローン債券を住宅金融公庫が買取る」というものでした。これが従来のフラット35 （買取型）です。
買取型の場合はフラット35を利用した後に、他の住宅ローンへの借り換えは不可でした。しかし保障型の場合は借り換えも可能ですので更に利便性が高くなったといえるでしょう。
住宅ローンの借換えに使えるフラット35（保証型）は三菱東京UFJ銀行が取り扱っている住宅ローンです。2007年１月、フラット35（保証型）なるものの取扱いを千葉興行銀行が、４月には三菱東京UFJ銀行が開始しました。

2007年9月1日からＳＢＩモーゲージも借換えに使える「保証型」のフラット35の取扱を開始しました。三菱東京ＵＦＪ銀行との違いは、SBIモーゲージのフラット35（保障型）では繰上手数料が無料という点です。

金融機関の選び方

フラット35は、住宅支援機構と金融機関との提携商品です。また、貸付条件などの商品性は取り扱い金融機関すべてで統一されています。だからといって、どの金融機関で契約しても同じというわけではないのです。
同じフラット35でも金利や手数料は金融機関ごとに取り扱いにかなり差があります。

フラット35を選ぶ際の順番として最初に考えるべきことは、まず自分が購入・建築しようとしている物件で、利用可能な金融機関はどこかを絞り込むことです。
金融機関の規模や体力、フラット35に対する取り組み姿勢の違いや、その金融機関の成り立ちにより、扱える地域や物件が限られているのです。

フラット35(保障型）が全国で利用できるといっても、本当に全国の地域・物件で利用可能なのは、みずほ銀行やSBIモーゲージなど、ごく一部の金融機関だけです。

戸建建築にはほとんど必要になる「つなぎ融資」の有無など、まずは利用可能な金融機関を絞り込むことが先決です。その上で初めて、金利や手数料などの経済的な比較に移ることをおススメします。また、現在20社以上あモーゲージバンクの多くは、特定の住宅事業者のみでしか取り扱えなかったり、インターネットのみでしか申込できないなど、銀行のように相談や申込がけいる店舗を有しないケースがほとんどです。