フラット35買取型と保証型

フラット35保証型は最近販売が開始された商品で、金利・事務手数料以外の団体信用保険・繰上返済手数料・繰上返済最低額・保証料なども金融機関が独自に設定しており、買取型よりもお得になる場合があります。

フラット35（買取型）の特徴

住宅ローンは多額で長期ローンであることを考えると、誰もが少しでも金利の安いローンを組みたいでしょう。フラット35（買取型）は、住宅ローン金利や金利動向に左右されない固定型ローンです。住宅ローンで悩むのが金利タイプの選択だと思います。

安いからといって住宅ローンを選ぶと、「表面上の金利だけを見て変動金利にしたが、金利上昇に伴い返済金額もアップしてしまった・・・・」なんていうことになりかねません。
たしかに短期間（15年以内）にローンを返済する予定や、多少の毎月返済金額アップに耐えれる事が出来る人であれば変動型金利、もしくは当初変動金利型の住宅ローンがおススメです。
しかしサラリーマンなどで20年以上の長期で組むのであれば毎月返済額が一定になる「長期固定型」がリスクも少なくスタンダードな選択肢と言えるでしょう。
フラット35は借入後の「返済条件変更」もOKです。　返済計画を途中で変える（返済額を少なく等）事ができるのは嬉しいメリットですね。

フラット35は住宅ローン金利が変わらない
フラット35であれば金利動向に左右されることがないので、計画性の高い返済が可能になります。 変動金利は金利動向に左右され、返済金額負担増のリスクと常に隣り合わせです。
またフラット35は条件変更（期間、返済金額）は何度でも無料で行えます
都市銀行の場合、条件変更するたびに手数料がかかり、手続きも煩雑な場合が多くあります。 子供の進学、結婚など大きな出費が伴った場合でも、条件変更が気軽に出来るのは嬉しいメリットでしょう。

借入は住宅購入価格の90%まで
フラット35は、平成19年1月4日より、物件購入価格の80%から90%に融資の枠が拡大されました。　これにより最高8000万円まで借入が可能になりました。
民間ローンと比べ融資可能額も大きいため、頭金の少ない人でも今の低金利の時にローンが組めます。

買取型と保証型の違い

買取型の場合、民間金融機関は住宅ローン債券を住宅金融支援機構に買い取ってもらい、その結果、商品設計の自由度が少なくなり、フラット35を取り扱っている各金融機関間の違いは、金利と融資手数料だけになってしまいます。

保証型は商品設計が違う
一方保証型は、「民間金融機関が独自に住宅ローン債券を証券化し債務保証を住宅金融支援機構が行う」という商品設計の住宅ローンです。その結果、金融機関の自由度は「買取型」に比べ大きくなりました。例えばフラット35保証型（三菱東京UFJ銀行のケース）では・・・・

• 住宅ローンの借換えにも対応
• 融資額は物件の100％まで

という、従来にない商品設計の住宅ローンになっています。頭金がなくても超長期・固定金利の住宅ローンを組めるかも知れません。

保証型と買取型の違い（三菱東京UFJ銀行の場合）

	保障型	買取型
借り換え	使える	使えない
借入限度額	建設費用・購入価格 の100%以内	建設費用・購入価格 の90%以内
借入期間	21年以上35年以内	15年以上35年以内
毎月返済額の 4倍以上の月収の条件	なし	あり
繰り上げ返済	手数料は原則3150円 返済額に定めはない	手数料無料 返済額100万円から
団体信用 生命保険	加入が必要で保険料は銀行が負担する	加入は任意で保険料は別途払う

フラット35（保証型）融資対象

フラット35保障型の融資対象物件や詳細は下記の条件になっています。　まだまだ普及もしていないフラット35保障型はなじみも少なく、取扱い金融機関も少ないのが現状ですのでフラット35買取型と比べ大きなメリットは感じられませんが、今後は取扱い金融機関も増えていくと思われますので、融資対象はチェックしておきましょう。

• 新築住宅
• 建設費（建設に付随して取得した土地の購入費も含められます）または、購入価額が1億円以下
• フラット35（保証型）申し込み時点で、竣工から2年以内の住宅で人が住んだことがない住宅

• 中古住宅
• 購入価額が1億円以下
• フラット35（保証型）申込時点で、竣工から2年を超えている住宅またはすでに人が住んだことのある住宅

• 借り換えの対象となる住宅
• 住宅・土地の担保評価により融資金額が制限される場合がありますが、当初の住宅の建設費または購入価額（ともに土地取得費がある場合にはその費用を含みます）が1億円以下

買取型の20年以下コース

従来のフラット35（買取型）に10月から返済期間が20年以内の短い場合に、各金融機関が金利を低く設定できるようになります。 低い金利が適用されるのは、10月以降に資金を受け取る人です。 すでに融資を申し込んだ人でも、融資を受けるのが10月以降なら資金計画を20年以内に組み替えることも可能になります。

40〜50代の人は、20年以内で資金計画を考えていた人にとっては、非常に使い勝手がよくなるので、ぜひチェックしておきたいポイントです。
返済期間が15年〜20年と21年〜35年では、0.2%程度の金利差がでる見込みで、仮に今の金利より0.2%下がった場合であれば約73万円お得になります。

フラット35（保証型）とフラット35（買取型）の違い

住宅金融支援機構は、民間金融機関と提携し、長期固定金利の住宅ローンの証券化を支援する取り組みを、平成19年1月下旬から開始しています。
この証券化支援事業（保証型）を活用した住宅ローンを「フラット35（保証型）」といいます。

「フラット35（保証型）」は、金融機関が提供する住宅ローンに対して、住宅金融支援機構が保険を引き受けることにより実現した長期固定金利の住宅ローンです。
従来からのフラット35同様、「最長35年の長期固定金利」「最高8,000万円の融資額」「保証料０円」「独自の技術基準による住宅の質確保」などのメリットがあります。

これまでのフラット35は「買取型」といわれ、住宅金融支援機構が金融機関から住宅ローン債権を買い取り、証券化して投資家に販売するという仕組みでした。それに対して「フラット35（保証型）」は、金融機関が自ら住宅ローン債権を証券化し、投資家に販売します。債務者が返済不能となった場合には、住宅金融支援機構が金融機関に保険金を支払い、投資家への期日どおりの元利払を保証します。

「買取型」では、金利が異なるという以外に、金融機関による商品内容の違いが見られませんでした。
しかし「フラット35（保証型）」は、金融機関が自ら証券化の手続きを行うことで金融機関に裁量の余地が発生するため、ローンの借換えのための融資や購入価額の100％までの借入れも可能になるなど、商品内容に様々なバリエーションが生まれることが期待できます。

現在「フラット35（保証型）」を取り扱っている三菱東京UFJ銀行、千葉興業銀行に続き、平成19年9月よりSBIモーゲージ株式会社での取扱が開始予定です。
「フラット35（保証型）」のモーゲージバンクとの提携は、SBIモーゲージが初となります。
SBIモーゲージでは、「フラット35（保証型）」においても業界最低水準金利の実現を目標に掲げており、動向に注目が集まります